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东莞楼市:房价涨幅明显回落 市场以价换量现金为王


  在楼市调控政策下,东莞房价回归理性。

在楼市调控政策下,东莞房价回归理性,同比涨幅从去年最高点的76%回归至上月的15%,且依然在连续回落当中,房价也稳定在1.6万元/平方米左右,逐渐企稳。随着楼市调控政策影响日渐深远,楼市成交持续低迷,开发商定价日益理性,楼盘“以价换量”增多,东莞房价平稳,部分区域从过快上涨转变为呈现回落。

文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者卢政

房价涨幅显明回落

去年10月初,东莞首次执行限购政策;今年4月初,东莞限购政策升级,在东莞楼市调控政策持续收紧的影响下,东莞房价倏地上涨势头得到有效掌握,同比涨幅出现明显的回落趋势。合富大数据显示,东莞房价同比涨幅从去年10月最高的76%持续减小至今年7月的约15%,创从前20个月以来最低。合富研究院介绍,由于2016年下半年房价基数较高,今年房价稳定,故预计接下来的8~12月,房价同比涨幅将进一步压缩。

此外,据东莞中原战略研究中心监测数据显示,7月东莞全市住宅成交均价为16328元/平方米,环比下降1.14%,同比上涨15.23%,同比涨幅明显收窄。东莞中原战略研究中心介绍,房价回归理性,日趋平稳,主要原因是单价较低的区域成交活泼, 出现多个热销楼盘,成交量较大影响整体均价。此外,市场回归理性,部分新盘定价略低于市场预期,个别在售项目开始小幅降价促销。

记者了解到,8月,东莞新建住宅成交均价稳定在1.6万元/平方米左右,日渐平稳。

洋房入市门槛下降

值得注意的是,以刚性购房需求为主的洋房产品套均总价下滑,洋房入市门槛逐渐下降,也成为今年楼市重要的转变之一。从7月东莞各镇街洋房套均总价来看,长安以274万元/套维持首位,其次是松山湖238万元/套,莞城235万元/套。排名靠后的有中堂、望牛墩、企石、常平、横沥等镇街。

从数据对照来看,东莞洋房套均总价从2014年起一路蜿蜒向上,至2016年9、10月到达高位,随后在东莞出台限购政策后,在去年11月份涌现显著下滑,但随即又迟缓回升,4月初东莞限购政策进级,6、7月,东莞住宅套均总价再度下滑回落,进入理性调整阶段。

两轮楼市调控政策收紧对东莞房价的调控作用效果明显,房价环比坚持根本持平态势,新盘广泛调廉价格预期,以低于市场预期价入市,部分旧盘出现价格让利。

目前东莞住宅成交主力为均价在1.5万~2万元/平方米及1.5万元/平方米以下区域,房价安稳。

定价低楼盘人气上升

从成交情形来看,目前楼市成交最炽热的是定价在1万元出头的水乡片区及定价在2万元/平方米以下的城区新盘,水乡片区是由于价格低、有城轨利好接收城区购房者外溢,而城区楼盘热销主要原因则是定价低于市场预期,受到购房者热捧。记者懂得到,部分楼盘低于市场预期价入市,胜利吸引大批购房者买房,楼盘开盘销售率达到九成。

在楼盘定价合理的刺激下,楼盘来访量增加,转化率晋升,市场开端出现升温迹象。

依据东莞中原CCES监控的来访数据显示,2017年7月东莞楼市来访量环比6月大幅回升57%,一方面7月期间开放样板房或启动认筹的项目比较多,吸纳了不少人气;另一方面,长期供应紧张的城区和单价较低的区域出现许多新盘开盘或加推,迅速激活市场需求。从区域角度看,区域分化凸显,城区和单价较低的区域人气非常高,而短期内新货较少的凤岗、塘厦、樟木头、大朗等泛临深区域的楼盘访客量相对平稳。

开发约定价感性

东莞中原战略研究中心职员表现,“金九”行将降临,各大开发商推货意愿极为强烈,纷纷抢跑,旨在取得更多的客户资源占据市场份额。万科、碧桂园后续供应量伟大,品牌开发商纷纷加大出货力度,供给量大、客源有限,竞争非常剧烈,开发商应公道定价,以价换量。

此外,“8?11”新政也反应了政府今年维稳房价的决心和立场。项目价钱备案不得高于所在区域前三个月的15%,开发商涨价难。开发商的定价策略变得更为谨慎,然而受到下半年的销售压力影响,达到销售前提的项目将纷纷错峰入市,提前抢跑市场,拥有刚性需求的客户能够择机入市。
    

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